|
Как корректно оценить стоимость квадратного метра?
Каждый предприниматель, так или иначе связанный с вопросами аренды коммерческой недвижимости, да еще если эта недвижимость находится в собственности государства или муниципалитета, сталкивается с массой вопросов, проблем и задач, решение которых зачастую требует огромных усилий и затрат. В одиночку с этими проблемами справиться можно, но лучше и проще будут идти дела, если к их реализации привлечь опыт и знания профессионалов из разных сфер власти и бизнеса.
Заседание круглого стола, на котором обсуждались вопросы реализации федерального закона № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.08 г., открыли Владимир Сахаров, председатель Совета ВОО "ОПОРа России", и Андрей Удахин, член совета, председатель Кировского отделения организации. Главной целью обсуждения они определили возможность детально разобраться в столь актуальном для предпринимателей законе.
О вопросах методики оценки имущества и критериях формирования стоимости квадратного метра собравшимся рассказал член Национального совета РФ по оценочной деятельности, вице-президент "Российского общества оценщиков" Григорий Рогожкин. По его словам, "удельный показатель рыночной стоимости недвижимости (стоимость за квадратный метр), определенный оценщиком, может складываться из трех основных факторов: рыночный уровень арендных ставок и операционных расходов в соответствующем сегменте рынка недвижимости; цены сделок по продаже (а при их отсутствии - предложений на продажу) аналогичных объектов недвижимости, т.е. сходных с объектом оценки по основным характеристикам: местоположение, функциональное назначение, площадь, физическое состояние; стоимость строительного квадратного метра соответствующей недвижимости в текущих ценах с поправкой на состояние оцениваемого объекта, то есть с учетом физического, функционального и экономического износа.
На вопросы предпринимателей по острой теме об объективности оценки в Волгограде и других муниципальных образованиях отвечала директор ООО "ФИКОН", кандидат экономических наук Светлана Конторович, отметив, что отчеты об оценке муниципального имущества выборочно направляются на экспертизу. В соответствии с п.11 ФСО №1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. "При каждой общественной организации оценщиков существует экспертный совет, куда может обратиться любой потребитель оценочных услуг в случае сомнения достоверности проведенной оценки", - сказала Светлана Конторович.
Другие представители НП "Партнерство содействия деятельности фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков", отвечая на вопрос о правах предпринимателя при проведении оценки его объекта, отметили, что арендатор муниципального имущества вправе направить в адрес собственника имущества запрос с просьбой ознакомления с отчетом об оценке. Если предприниматель сочтет, что стоимость определена некорректно и тем самым ущемляются его права как арендатора, имеющего преимущественное право выкупа, он вправе обратиться в арбитражный суд. При этом необходимо заранее заказать альтернативную оценку своего объекта, чтобы предъявить в суде встречный отчет.
Позиция властных структур по обсуждаемым вопросам была высказана руководителем департамента муниципального имущества администрации Волгограда Анной Козловой. В ее ответах на вопросы о спорных ситуациях, возникающих между индивидуальными предпринимателями и администрацией города, были определены механизмы взаимодействия с предпринимателями, которые строго регламентируются федеральным законодательством. Разрешение такого рода ситуаций, по мнению г-жи Козловой, возможно посредством обращения в судебные инстанции. К такому же мнению, пришли и все остальные участники круглого стола.
Завершая заседание, Андрей Удахин отметил, что обсуждаемый закон все же несовершенен, и для всех заинтересованных сторон остается еще масса нерешенных вопросов, но решать их необходимо: "Мы должны быть вместе - предприниматели, общественные организации, власть - только тогда можно будет придти к эффективным результатам".
Автор: Евгения Калашникова
 |
RSS feed Comments
